Zuletzt aktualisiert am 24. Februar 2026
durchschnittliche Lesedauer: 3 Minuten
Die Erschließung eines Gebiets ist häufig Voraussetzung für eine Baugenehmigung oder Nutzungsänderung. In der Regel werden Bauunternehmer oder Erschließungsunternehmen von Städten oder Gemeinden mit der Erschließung beauftragt. Dabei spielt die Bürgschaft zur Absicherung von Erschließungsmaßnahmen (auch: Erschließungsbürgschaft) eine große Rolle. Wie die Bürgschaft funktioniert und wie Sie diese abschließen können, erfahren Sie in diesem Artikel.
Das Wichtigste in Kürze
- Zweck der Erschließungsbürgschaft: Sie dient Kommunen als Sicherheit dafür, dass Erschließungsmaßnahmen (wie Straßenbau oder Kanalisation) durch den Erschließungsträger vertragsgemäß fertiggestellt und bezahlt werden.
- Liquidität: Anstatt hohe Geldbeträge bei der Gemeinde zu hinterlegen, nutzen Bauträger die Bürgschaft, um Kapital freizuhalten und die Liquidität für die laufende Projektphase zu sichern.
- Vorteile der Versicherungslösung: Im Vergleich zum Bankaval belastet die Bürgschaftsversicherung nicht die Kreditlinie bei der Hausbank und bietet durch die Fachprüfung der Versicherer oft flexiblere Akzeptanz bei den Kommunen.
- Erlöschen der Haftung: Die Bürgschaft endet erst mit der formalen Abnahme der Erschließungsanlagen durch die Stadt oder Gemeinde und der damit verbundenen Rückgabe der Urkunde oder einer Enthaftungserklärung.
Was ist eine Bürgschaft zur Absicherung von Erschließungsmaßnahmen?
Wenn ein neues Bau-, Gewerbe oder Industriegebiet erschlossen wird, muss die Erschließung ordnungsgemäß durchgeführt werden. In der Regel schreiben Kommunen Aufträge zur Erschließung dieser Gebiete aus. Erschließungsgesellschaften müssen dann meist als Sicherheit eine Bürgschaft stellen. Dadurch sichert sich die Kommune für den Fall ab, dass der Auftrag nicht richtig zu Ende gebracht wird, zum Beispiel weil der Auftragnehmer vorher insolvent geht.
Wenn ein Gebiet zur nicht-öffentlichen Nutzung, wie beim Bau einer Werkshalle oder eines Wohnhauses, erschlossen wird, wird die Erschließung aufgeteilt. Die öffentliche Erschließung erfolgt i. d. R. durch die Kommune, die private durch den Bauherrn. In diesem Fall stellt der Bauherr die Bürgschaft zur Absicherung von Erschließungsmaßnahmen, damit die Grundversorgung der Fläche ordnungsgemäß gesichert wird.
Erschließungsbürgschaft
Wie funktioniert die Erschließungsbürgschaft?
Die Bürgschaftsurkunde übergeben Sie der zuständigen Kommune. Nachdem Sie die Erschließung vertragsgemäß durchgeführt haben, bekommen Sie die Urkunde anschließend zurück.
Wird die Erschließung eines Bau-, Gewerbe- oder Industriegebiets nicht ordnungsgemäß durchgeführt, kann die Kommune die Bürgschaft „ziehen“. Dadurch werden die Ansprüche auf eine Entschädigungszahlung vom Bürgen (Versicherer oder Bank) geltend gemacht. Dieser zahlt die Bürgschaftssumme aus und wendet sich an Sie als Versicherungsnehmer, damit Sie den entstandenen Schaden in Höhe der Bürgschaftssumme begleichen. Das passiert in den meisten Fällen aber erst dann, wenn Sie und der Auftraggeber sich nicht im Vorfeld bei Beanstandungen einig werden.
Jetzt optimale Bürgschaftsversicherungen vergleichen
Wann brauche ich eine Erschließungsbürgschaft?
Ob Sie eine Erschließungsbürgschaft benötigen, hängt vom Grundlagenvertrag ab, ob Sie für einen privaten oder öffentlichen Bauherrn arbeiten oder ob Sie direkt von der Kommune engagiert werden. Darüber sollten Sie sich im Vorfeld informieren.
Wenn Sie zum Beispiel einen Erschließungsauftrag von einem öffentlichen Träger erhalten, wird von Ihnen in der Regel eine Bürgschaft als Absicherung gefordert. Soll Ihr Unternehmen zum Beispiel die Fläche für einen neuen öffentlichen Parkplatz erschließen, müssen Sie vor Vertragsschließung eine Bürgschaft stellen. Meist wird dafür vorab ein Vorvertrag geschlossen, der erst mit Einreichung der Bürgschaft gültig wird und zum offiziellen Vertrag führt. So sichern sich beide Seiten ab, dass keine Verpflichtungen eingegangen werden, die sie nicht einhalten können oder wollen.
Hinweis:
Die Erschließungsbürgschaft ist eine besondere Art der Vertragserfüllungsbürgschaft.
Praxisbeispiel
Die Bau GmbH erhält von einer Kommune den Auftrag, ein neues Gewerbegebiet zu erschließen. Für die vertraglich vereinbarten Erschließungsmaßnahmen (Straßenbau Kanäle usw.) fordert die Kommune eine Sicherheit. Falls die Maßnahmen nicht zu Ende gebracht oder nicht vertraglich korrekt ausgeführt werden, kann die Kommune darauf zugreifen und ein anderes Unternehmen mit der Fertigstellung beauftragen.
Die Bau GmbH erbringt die Sicherheitsleistung in Form einer Erschließungsbürgschaft. Diese hinterlegt sie bei der Kommune für den Zeitraum der Erschließung und erhält den Auftrag.
Wie bekomme ich eine Erschließungsbürgschaft?
Eine Erschließungsbürgschaft können Sie aus einem Bürgschaftsrahmen abrufen. Wir empfehlen, diesen über eine Versicherung, statt über eine Bank laufen zu lassen. Bürgschaften bei Versicherern bringen viele Vorteile für Ihr Unternehmen und Ihre finanzielle Situation:
- Kreditlimit wird nicht belastet: Eine Kautionsversicherung erfordert keine Verwendung des Kreditlimits des Unternehmens, im Gegensatz zu einer Bankbürgschaft.
- Geringere Kosten: Eine Kautionsversicherung ist in der Regel günstiger als eine Bankbürgschaft.
- Flexibilität: Eine Kautionsversicherung kann leichter an die Bedürfnisse des Unternehmens angepasst werden, im Gegensatz zu einer Bankbürgschaft, die oft standardisiert ist.
- Keine Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit: Eine Kautionsversicherung hat keine Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit des Unternehmens. Eine Bankbürgschaft hingegen kann die Kreditwürdigkeit eines Unternehmens verschlechtern.
- Schnellere Bearbeitung: Eine Kautionsversicherung wird in der Regel schneller bearbeitet als eine Bankbürgschaft.
Hinweis:
Erschließungsbürgschaften sind Sonderbürgschaften und müssen immer individuell angefragt werden. Es gibt keinen Standardtarif. Außerdem wird diese Bürgschaftsart nicht von allen Kautionsversicherern angeboten. Unsere Bürgschaftsexperten stehen Ihnen bei allen Fragen zur Seite und helfen Ihnen bei der optimalen Bürgschaftslösung für Ihr Unternehmen. Jetzt unverbindlich anfragen.
